Eigentumswohnungen als Kapitalanlage sind beliebter denn je, Wohnungen versprechen Wertstabilität, Inflationsschutz und eine gute Rendite. Wir möchten uns in dem Artikel der Rendite widmen und exemplarisch zeigen, welcher Teil des Mietzinses tatsächlich beim Wohnungseigentümer landet.
Viele Eigentümer kennen das Problem, der Mieter zahlt mehrere hundert Euro Warmmiete, doch nur ein kleiner Buchteil der Miete kommt am Ende beim Eigentümer bzw. Kapitalanleger an.
Also, wo bleibt das ganze Geld? Wir rechnen an einem realistischen Beispiel vor, wie sich das Geld auf den einzelnen Ebenen verteilt und warum am Ende oft weniger übrigen bleibt als anfangs vermutet.
Unsere Beispielwohnung hat 55m² und ist für 400 Euro warm vermietet. Ja, eine relativ günstige 2-Zimmer-Wohnung.
Größe: 55m2
Warmmiete: 400 Euro
Warmmiete = Kaltmiete + Betriebskosten + Heizkosten
Kaltmiete: 270 Euro
Betriebkosten: 55 Euro
Heizkosten: 75 Euro
Jetzt könnte man annehmen, dass der Vermieter bzw. der Wohnungseigentümer die Betriebs- und Heizkosten als durchlaufenden Posten betrachten kann, da der Vermieter diesen Teil der Miete an den / die jeweiligen Versorger weiterleitet (indirekt über die Wohnungseigentümergemeinschaft). Dem ist erstmal auch so.
Gut, es bleiben also vorerst 270 Euro übrig. Den Betrag kann der Eigentümer aber nicht komplett behalten, sondern muss noch einen ganzen Teil des Betrages für andere Belange ausgeben. Neben den Nebenkosten (Betriebs-/Heizkosten) die der Mieter zahlt, fallen noch einige Kosten an, die der Eigentümer selbst tragen muss und nicht auf den Mieter umlegen kann.
Zu den monatlichen Kosten, die dem Eigentümer zusätzlich entstehen, zählen in unserem Beispiel:
Unsere Beispielrechnung in Kurzform:
Kaltmiete: 270 Euro
– 50 Euro (Verwaltung)
– 33 Euro Instandhaltungsrücklage
– 10 Euro laufende Instandhaltung
– 3 Euro Hausmeister (für nicht umlegbare Arbeiten
– 3 Euro für den Beirat
– 1 Euro Bankgebühren
– 1 Euro Raummiete Eigentümerversammlung
– 4 Euro Sonstiges
= 105 Euro (Kosten zu Lasten des Eigentümers)
Fazit zur Verteilung der Mieteinnahmen
Aus den 400 Euro Warmmiete sind am Ende ca. 165 Euro (400 Euro – 130 Euro – 105 Euro = 165 Euro (vor der Einkommenssteuer)) geworden die beim Wohnungseigentümer als Rendite ankommen. Ist die Wohnung noch finanziert, entstehen dem Eigentümer noch Zinskosten, welche die Rendite nochmals mindern oder vielleicht sogar auffressen.
Steht die Wohnung leer oder fällt die Miete aus, bleibt der Eigentümer auf dem kompletten Hausgeld sitzen und verliert auch noch seinen Mietzins von 165 Euro.
Wir wollen hier eine Wohnung als Kapitalanlage auf keinen Fall schlecht reden. Wenn man zu einem marktgerechten Preis und in einer guten Lage kauft, ist eine Eigentumswohnung eine tolle Anlage.
Man muss sich nur vor Augen führen, dass nur gut 1/3 der Warmmiete tatsächlich auf dem Konto des Eigentümers landet. Unser Beispiel liegt tatsächlich sehr nah an der Realität und wir hoffen damit wieder für ein bisschen mehr Klarheit gesorgt zu haben.
