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Rendite einer Eigentumswohnung – Was am Ende von der Miete übrig bleibt

28 August 2012
by Marcel Kurzke
Eigentumswohnung, Mietrendite, Rendite
12 Comments

Eigentumswohnungen als Kapitalanlage sind beliebter denn je, Wohnungen versprechen Wertstabilität, Inflationsschutz und eine gute Rendite. Wir möchten uns in dem Artikel der Rendite widmen und exemplarisch zeigen, welcher Teil des Mietzinses tatsächlich beim Wohnungseigentümer landet.

Viele Eigentümer kennen das Problem, der Mieter zahlt mehrere hundert Euro Warmmiete, doch nur ein kleiner Buchteil der Miete kommt am Ende beim Eigentümer bzw. Kapitalanleger an.

Also, wo bleibt das ganze Geld? Wir rechnen an einem realistischen Beispiel vor, wie sich das Geld auf den einzelnen Ebenen verteilt und warum am Ende oft weniger übrigen bleibt als anfangs vermutet.

Beispiel einer 2-Zimmer-Wohnung in Berlin

Unsere Beispielwohnung hat 55m² und ist für 400 Euro warm vermietet. Ja, eine relativ günstige 2-Zimmer-Wohnung.

Größe: 55m2
Warmmiete: 400 Euro

Warmmiete = Kaltmiete + Betriebskosten + Heizkosten

Kaltmiete: 270 Euro
Betriebkosten: 55 Euro
Heizkosten: 75 Euro

Jetzt könnte man annehmen, dass der Vermieter bzw. der Wohnungseigentümer die Betriebs- und Heizkosten als durchlaufenden Posten betrachten kann, da der Vermieter diesen Teil der Miete an den / die jeweiligen Versorger weiterleitet (indirekt über die Wohnungseigentümergemeinschaft). Dem ist erstmal auch so.

Gut, es bleiben also vorerst 270 Euro übrig. Den Betrag kann der Eigentümer aber nicht komplett behalten, sondern muss noch einen ganzen Teil des Betrages für andere Belange ausgeben. Neben den Nebenkosten (Betriebs-/Heizkosten) die der Mieter zahlt, fallen noch einige Kosten an, die der Eigentümer selbst tragen muss und nicht auf den Mieter umlegen kann.

Zu den monatlichen Kosten, die dem Eigentümer zusätzlich entstehen, zählen in unserem Beispiel:

  • 50 Euro (pauschal) – Die Kosten für die Hausverwaltung (Gemeinschaftseigentum + Sondereigentum)
  • 33 Euro – Zuführung zur Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft (in unserem Fall 0,60 Euro / m² Wohnfläche = 33 Euro)
  • 10 Euro – Laufende Instandhaltung. Die Hausverwaltung kalkuliert in das Hausgeld der Wohnungseigentümer nicht nur Geld für die Instandhaltungsrücklage ein, sonder auch einen Betrag für die laufenden Instandhaltungsarbeiten. Diese Arbeiten werden nicht aus der Rücklage bezahlt.
  • 3 Euro – Hausmeister. Nicht alle Hausmeistertätigkeiten sind auf den Mieter umzulegen, ein bisschen was bleibt an jedem einzelnen Wohnungseigentümer hängen.
  • 3 Euro – Aufwandsentschädigung für den Verwaltungsbeirat. Der Beirat wird durch die Eigentümer für seinen Aufwand entschädigt, bzw. bekommt seine Auslagen rückerstattet.
  • 1 Euro – Bankgebühren. Die Bankgebühren die der Wohnungseigentümergemeinschaft entstehen müssen ebenso die Eigentümer über das monatliche Hausgeld zahlen.
  • 1 Euro – Raummiete für die jährliche Eigentümerversammlung. Oft kann die Versammlung nicht in den Büroräumen der Hausverwaltung abgehalten werden. Die Raummiete (z. B. Konferenzraum) trägt unser Beispieleigentümer auch anteilig pro Monat.
  • 5 Euro (pauschal)– Sonstige Kosten: z.B. Rechtskosten für Streitigkeiten in der WEG, Mehraufwand für den Verwalter (über die normale Vergütung hinaus), Kosten für Gutachten (oder z.B. einen Energieausweis)

Unsere Beispielrechnung in Kurzform:

Kaltmiete: 270 Euro
– 50 Euro (Verwaltung)
– 33 Euro Instandhaltungsrücklage
– 10 Euro laufende Instandhaltung
– 3 Euro Hausmeister (für nicht umlegbare Arbeiten
– 3 Euro für den Beirat
– 1 Euro Bankgebühren
– 1 Euro Raummiete Eigentümerversammlung
– 4 Euro Sonstiges
= 105 Euro (Kosten zu Lasten des Eigentümers)

Fazit zur Verteilung der Mieteinnahmen

Aus den 400 Euro Warmmiete sind am Ende ca. 165 Euro  (400 Euro – 130 Euro – 105 Euro = 165 Euro (vor der Einkommenssteuer)) geworden die beim Wohnungseigentümer als Rendite ankommen. Ist die Wohnung noch finanziert, entstehen dem Eigentümer noch Zinskosten, welche die Rendite nochmals mindern oder vielleicht sogar auffressen.

Steht die Wohnung leer oder fällt die Miete aus, bleibt der Eigentümer auf dem kompletten Hausgeld sitzen und verliert auch noch seinen Mietzins von 165 Euro.

Wir wollen hier eine Wohnung als Kapitalanlage auf keinen Fall schlecht reden. Wenn man zu einem marktgerechten Preis und in einer guten Lage kauft, ist eine Eigentumswohnung eine tolle Anlage.

Man muss sich nur vor Augen führen, dass nur gut 1/3 der Warmmiete tatsächlich auf dem Konto des Eigentümers landet. Unser Beispiel liegt tatsächlich sehr nah an der Realität und wir hoffen damit wieder für ein bisschen mehr Klarheit gesorgt zu haben.

Weitere interessante Artikel:

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  3. Zusammensetzung des Hausgeldes bei Eigentumswohnungen
  4. Verwalterzustimmung beim Verkauf einer Eigentumswohnung
  5. Hausgeld bei Eigentumswohnungen: Was muss ich wissen?
Über den Autor
Marcel Kurzke ist Geschäftsführer der Promeda Hausverwaltung GmbH aus Berlin und schreibt hier über Themen der Mietverwaltung und WEG-Verwaltung. Als ausgebildeter Immobilienfachwirt versucht er Fachwissen möglichst einfach und verständlich an die Leser dieses Blogs weiterzugeben.
    12 Kommentare
    1. Thomas S 11. September 2012 at 20:17

      Hallo Herr Kurzke,

      wenn die Immobilie bezahlt ist bzw. mit 100 % Eigenkapital gekauft wurde, ist noch anzumerkenn, dass man von den 165 Euro auch noch Einkommenssteuer zu zahlen hat.
      Im Durchschnitt dürften da 1/4 bis 1/3 abzuziehen sein. (25 – 33 %)

      M.f.G. TS

      PS: Falls Sie einen Artikel mit entsprechender Ergänzung schreiben sollten, hätte ich gerne den Link!

      • Marcel Kurzke 11. September 2012 at 22:18

        Hallo Thomas,

        danke für Ihren Kommentar. Sie haben vollkommen Recht, die Rechnung bzw. die 165 Euro ist vor Steuern. Wenn wir einen Blick auf die Einkommenssteuer werfen, die ja bekanntlich aktuell bis zu 45 Prozent betragen kann, müssen wir der Fairness halber auch auf die Abschreibungsmöglichkeiten hinweisen.

        Beide Punkte, Steuerbelastung und Steuersparmöglichkeiten, sind so komplex und von vielen weiteren Faktoren abhängig, dass ich hier leider nicht näher drauf eingehen kann. Wenn man Ihre 25 bis 33 Prozent Einkommenssteuer einrechnet liegt man (als Faustformel) sicherlich schon ganz richtig.

        Viele Grüße

        Marcel Kurzke

    2. Jäger 16. Oktober 2012 at 15:34

      50€ monatlich für die Verwaltung der Wohnung sind aber recht viel!?
      In der Regel fallen da ca 20€ an, oder irre ich mich da?

      Auch die 0,60€ den m², sind meiner Meinung nach üppig berechnet. In der Regel ligt dieser doch bei 0,20€

      LG

      • Marcel Kurzke 16. Oktober 2012 at 15:41

        Hallo Frau Jäger,

        danke für Ihren Kommentar. Abhängig von der Region können Sie tatsächlich um die 20 bis 25 Euro (inkl. 19% MwSt) pro Monat für die WEG-Verwaltung einplanen. Bei einer Kapitalanlage kommt allerdings noch die Verwaltung des Sondereigentums (der Wohnung + des Mieters) hinzu. An dieser Stelle verdoppeln sich die Kosten schnell. In unserem Beispiel auf die besagten 50 Euro.

        Bei der Bildung der Instandhaltungsrücklage kommt es natürlich stark auf die geplanten Vorhaben und den allgemeinen Zustand der Immobilie an. Aber 0,60 Euro / Quadratmeter und Monat ist sicherlich nicht wenig, aber auch nicht unrealistisch.

        Viele Grüße

        Marcel Kurzke

    3. Ameda, Cornelia 7. Mai 2013 at 01:15

      Lieber Herr Kurzke,
      wir sind eine 5er Eigentümergemeinschaft. Ich bin erstmals Eigentümerin.
      Ich habe den Eindruck, dass uns zu viel Geld abverlangt wird. Die Nebenkosten sind dadurch erheblich.
      Ich zahle pro Monat u.a.:
      25,50 € Verwalter-Gebühr nach WE
      1,66 € Verwaltungsbeiratsversicherung nach MEA
      1,47 € Bescheinigung nach §35a EStG
      0,40 € Archivierungskosten
      37,19 € Hausmeisterpauschale
      12,50 € Verwaltungsbeiratspauschale
      Für einen Rat bin ich Ihnen sehr verbunden.
      Liebe Grüße
      C. Ameda

      • Marcel Kurzke 7. Mai 2013 at 11:08

        Hallo Frau Ameda,

        danke für Ihren Kommentar. Gerade kleine Gemeinschaften haben es oftmals schwer eine passende Hausverwaltung zu finden. Dieser “Nachteil am Markt” drückt sich dann oft im Verwaltungsentgelt aus. Kosten für die Archivierung, für den Ausweis von Hhushaltsnahen Dienstleistungen und auch eine Beiratsversicherung weisen wir z.B. nicht separat aus. Wir arbeiten mit einem festen Endpreis. Andere Verwaltungen gehen hier andere Wege.

        Als Fazit kann man festhalten: je kleiner die Gemeinschaft, desto höher die Verwaltungskosten und desto höher auch das Hausgeld insgesamt.

        Viele Grüße

        Marcel Kurzke

    4. Moritz 13. September 2013 at 09:07

      Guten Tag Herr Kurzke,

      ist auch die Grundsteuer in Ihrer Beispielrechnung enthalten?

      Beste Grüße

      R. Moritz

      • Marcel Kurzke 13. September 2013 at 09:27

        Hallo Moritz,

        danke für Ihren Kommentar.

        Die Grundsteuer verbirgt sich als umlegbare Betriebskostenposition in dem Posten “Kalte Betriebskosten” und ist damit berücksichtigt.

        Viele Grüße

        Marcel Kurzke

    5. Mark G. 22. Dezember 2014 at 13:13

      Hallo,

      vielen Dank für die Aufstellung, macht sie doch ein interessantes Bild.

      Was dürfte die Wohnung den Kosten?
      Auch unter den drei Gesichtspunkten:
      1.) Komplett selbstfinanziert
      und
      2.) Ein Teil Eigenkapital und ein Teil Fremdfinanziert.
      und
      3.) komplett Fremdfinanziert.

      Ein guter Job ist vorhanden.

      Danke für Infos und Tipps.

      Gruß
      Mark

      • Marcel Kurzke 22. Dezember 2014 at 14:19

        Hallo Mark,

        leider kann man dazu keine allgemeinen Hinweise geben. Eine Faustformel ist, dass man 20% Eigenkapital mitbringen sollte (mehr ist natürlich besser9. Alles andere sollten Sie mit einem konkreten Objekt / Kaufinteresse mit Ihrer Bank besprechen.

        Viele Grüße

        Marcel Kurzke

    6. Mark G. 22. Dezember 2014 at 13:30

      Hallo,

      da fällt mir noch was ein.
      1. ) Wie erreicht man einen Werterhalt bzw. Wertsteigerung?
      2.) Was ist bezüglich Inflation beim Vermieten zu beachten?
      3.) Unterliegt eine Wohnung zum Vermieten nicht auch der Afa?

      Vielen Dank für Infos und Literaturtipps.

      Gruß
      Mark

      • Marcel Kurzke 22. Dezember 2014 at 14:22

        Hallo Mark,

        eine Wertsteigerung erfahren Sie am ehesten in (stetig) gefragten und unterbewerteten Lagen. Ansonsten trägt eine gute Hausverwaltung immer auch zum Werterhalt / zur Wertsteigerung bei.

        Gegen die Inflation könnten Sie sich ein Stück weit mit einem Index- oder Staffelmietvertrag absichern.

        Ja, eine Wohnung die Sie vermieten schreiben Sie (steuerlich) ab.

        Viele Grüße

        Marcel Kurzke

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