Sind in einem Mehrfamilienhaus mehrere Eigentumswohnungen vorhanden, ist zwischen dem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden.
Dabei gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen, § 1 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Insbesondere unterfallen dem Gemeinschaftseigentum solche Gebäudeteile, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, § 5 Abs. 2 WEG.
Was im Einzelnen zum Gemeinschaftseigentum gehört
Generell besteht also eine gesetzliche Vermutung dafür, dass alle Bestandteile eines Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum gehören. Von dieser Vermutung ausgenommen sind Gebäudeteile, die Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten sind. Im Einzelnen gehören zum Gemeinschaftseigentum:
Die Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt den Wohnungseigentümern, die sich zur Verwaltung meistens einer Hausverwaltung bedienen. Die Hausverwaltung beauftragt zudem die entsprechende Handwerker und Dienstleister mit den erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen (in der Regel nach vorherigem Beschluss der Eigentümerversammlung).
Warum häufig über die Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum gestritten wird
Die Kosten des Gemeinschaftseigentums werden – anders als beim Sondereigentum, bei dem der betreffende Wohnungseigentümer die Kosten alleine zu tragen hat – auf alle Wohnungseigentümer umgelegt, § 16 Abs. 2 WEG.
In der Praxis führt die unterschiedliche Kostentragungspflicht häufig zu Streit, weil einzelne Wohnungseigentümer bestimmte Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes dem Gemeinschaftseigentum zuordnen, während umgekehrt die Wohnungseigentümergemeinschaft dies für Sondereigentum hält.
Besonders markante Fälle sind etwa:
Sondereigentum kann zum Gemeinschaftseigentum werden
Sondereigentumsfähige Bestandteile eines Gebäudes (etwa Garagen, Läden, Kellerräume) können aufgrund einer (bloßen) Vereinbarung zum Gemeinschaftseigentum werden, § 5 Abs. 3 WEG. Dagegen ist der umgekehrte Fall, also die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, nur möglich, wenn alle Wohnungseigentümer zustimmen und eine entsprechende Eintragung in das Grundbuch erfolgen wird.
