In der Gemeinschaftsordnung sind die Bestimmungen enthalten, die die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander – also im Innenverhältnis – regeln. Die daher auch als „Verfassung der Eigentümergemeinschaft“ bezeichnete Gemeinschaftsordnung ist Bestandteil fast jeder Teilungserklärung und wird mit ihr im Grundbuch eingetragen.
Aufgrund der Grundbucheintragung wird die Gemeinschaftsordnung Inhalt des Sondereigentums. Folge daraus ist, dass im Falle des Verkaufs einer Eigentumswohnung die Gemeinschaftsordnung auch für den neuen Wohnungseigentümer gilt. Im (Wohnungseigentums)Gesetz findet sich der Begriff der Gemeinschaftsordnung zwar nicht, allerdings ist er in der Praxis üblich.
Wie kommt die Gemeinschaftsordnung zustande?
Für das Zustandekommen der Gemeinschaftsordnung gibt es zwei Wege:
- Der Grundstückseigentümer kann die Gemeinschaftsordnung – zusammen mit der Teilungserklärung –festlegen oder
- nach erfolgter Teilungserklärung geben alle Wohnungseigentümer ihre notariell beglaubigte Zustimmung zur Gemeinschaftsordnung ab
In der Praxis wird die Gemeinschaftsordnung regelmäßig vom Grundstückseigentümer festgelegt.
Kann eine bestehende Gemeinschaftsordnung nachträglich geändert werden?
Eine nachträgliche Änderung oder Neufassung der Gemeinschaftsordnung ist möglich, wenn dazu alle Wohnungseigentümer ihre notariell beglaubigte Zustimmung geben.
Speziell bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften ist das in der Praxis aber kaum zu realisieren, da ein einstimmiger Beschluss über die Änderung bzw. Neufassung erforderlich ist.
Gibt es gesetzliche Bestimmungen, die durch die Gemeinschaftsordnung nicht geändert werden können?
Zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) dürfen durch die Gemeinschaftsordnung nicht abgeändert werden. Dazu gehören insbesondere folgende Bestimmungen:
- Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist unauflöslich, kein Eigentümer kann deren Aufhebung verlangen. Abweichende Vereinbarungen sind nur für den fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und keine Verpflichtung zum Wiederaufbau besteht, § 11 Abs. 1 WEG
- Es kann zwar vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seiner Wohnung die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer oder eines Dritten (Verwalter) bedarf (Veräußerungsbeschränkung ). Diese Zustimmung darf aber nur aus wichtigem Grund versagt werden, § 12 WEG
- Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann von einem Wohnungseigentümer den Verkauf seiner Wohnung verlangen , wenn dieser sich einer so schweren Verletzung seiner Pflichten gegen den anderen Wohnungseigentümern schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm unzumutbar ist, § 18 WEG (Entziehung des Wohnungseigentums)
- Die Bestellung eines Verwalters kann nicht ausgeschlossen werden, § 20 Abs. 2 WEG
- Ein außerhalb der Wohnungseigentümerversammlung gefasster Beschluss ist wirksam, wenn alle Wohnungseigentümer dazu ihre schriftliche Zustimmung erklären, § 23 Abs. 3 WEG (sogenanntes Umlaufverfahren)
- Der Verwalter muss eine Wohnungseigentümerversammlung einberufen, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird, § 24 Abs. 2 WEG (sogenanntes Minderheitenrecht)
- Bestimmte Rechte und Pflichten des Verwalters dürfen nicht beschränkt werden, insbesondere die Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung, die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, die Veranlassung von Maßnahmen im Notfall, die Verwaltung der eingenommen Gelder und die Vertretung der Wohnungseigentümer
Alle sonstigen Vorschriften des WEG können geändert, eingeschränkt oder abbedungen werden.
Was wird in der Gemeinschaftsordnung geregelt?
Üblicherweise ist mindestens das Folgende in der Gemeinschaftsordnung geregelt:
- Art und Umfang der Nutzung
- Sondernutzungsrechte (etwa für Gartenflächen und Kfz-Stellplätze)
- Tierhaltung
- Hausgeld
- Stimmrecht bei Wohnungseigentümerversammlungen
- Mängelanzeigepflichten
- Instandsetzungspflichten
- Versicherung des Gebäude
- Wiederherstellung bei einer Zerstörung des Gebäudes
- Übertragung des Wohnungseigentums, insbesondere Zustimmungserfordernis des Verwalters
- Entziehung des Wohnungseigentums
- Bestellung des Verwalters
- Besichtigungsrecht des Verwalters
- Bestellung eines Verwaltungsbeirates
- Aufstellung des Wirtschaftsplans nebst Instandhaltungsrücklage
Ist die Gemeinschaftsordnung für einen potentiellen Käufer wichtig?
Es kann nicht oft genug gesagt werden: Wer eine Eigentumswohnung erwerben möchte, sollte unbedingt zuvor die Gemeinschaftsordnung (aber auch die Teilungserklärung und die bisher gefassten wesentlichen Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung) einsehen. Denn mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags ist der Erwerber auch an die Gemeinschaftsordnung gebunden. Wer daher etwa eine freiberufliche Tätigkeit in der Eigentumswohnung beginnen möchte, kann daher eine böse Überraschung erleben, wenn dies nach der Gemeinschaftsordnung ausgeschlossen ist.
