Im Zusammenhang mit Wohnungseigentum und den jährlich stattfindenden Eigentümerversammlungen fällt immer wieder der Begriff Gemeinschaftsordnung. Wir erklären alles Wichtige zu dem Thema im folgenden Artikel.
Was ist die Gemeinschaftsordnung?
Die Gemeinschaftsordnung wird als zusätzlicher Bestandteil der Teilungserklärung mit beurkundet und mit in das Grundbuch eingetragen. Die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander unter der Berücksichtigung der Besonderheiten der jeweiligen WEG-Anlage und unter Beachtung der unabdingbaren Bestimmungen des WEG.
Die Gemeinschaftsordnung ist quasi „die Verfassung und Grundordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft“ und konkretisiert die Inhalte des Abschnitts 2 des WEG (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) und des Abschnitts 3 des WEG (Verwaltung).
Individuelle Anpassung an die Gemeinschaft
Hinsichtlich der Gemeinschaftsordnung gilt, dass dies in Abhängigkeit von der Größe und der Nutzungsart konkret auf die jeweilige WEG-Anlage zugeschnitten sein muss. Für die Inhalte der Gemeinschaftsordnung besteht soweit Gestaltungsspielraum, wenn keine zwingenden gesetzlichen Vorschriften durch das WEG oder das BGB zu beachten sind.
Gemeinschaftsordnung ist nicht zwingend erforderlich
Für die rechtswirksame Begründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist das Vorliegen einer Gemeinschaftsordnung nicht zwingend erforderlich. Sollte keine Gemeinschaftsordnung bestehen, so regelt sich das Recht der Wohnungseigentümer nach den Bestimmungen des WEG und dem BGB.
Regelungen und Inhalte in einer Gemeinschaftsordnung
Folgende Inhalte können unter anderem in einer Gemeinschaftsordnung geregelt werden:
- Gebrauch des Gemeinschaftseigentums
- Gebrauch des Sondereigentums und Festlegung von Sondernutzungsrechten
- Bauliche Veränderung
- Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums
- Duldungspflichten
- Regelungen zur Kosten- und Lastenverteilung
- Stimmrechte und Beschlussfassungen
- Ersatz des Verwalters
- Aufstellung einer Hausordnung bzw. Benutzungsordnung für z. B. Tiefgarage, Sauna und Hobbyraum
- Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung sowie Hausgeldzahlungen
- Versicherungen
- Ladungsfristen und Ladungsort für WEG-Versammlungen sowie Teilnahmeberechtigungen
- Stimmrechte und Vertretungsbefugnisse
- Verwaltungsbeirat
- Änderung der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
Gemeinschaftsordnung hat Vorrang vor Teilungserklärung
Sollte es widersprüchliche Angaben zwischen der bestehenden Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft geben, so gehen grundsätzlich die Regelungen in der Gemeinschaftsordnung vor. (Urteil vom BayObLG, Beschluss v. 28.10.1997, 2ZBR88/97)
Nachträgliche Erstellung einer Gemeinschaftsordnung
Eine nachträgliche Festsetzung einer Gemeinschaftsordnung ist durch die Eigentümer möglich. Dafür müssen aber alle Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft in notarieller Form mit ihrer beglaubigten Unterschrift einstimmig zustimmen. Auch die dinglich Berechtigten der einzelnen Wohnungsgrundbücher u. a. kreditgebende Banken müssen der Festsetzung oder Änderung zustimmen. Erst danach erfolgt die Eintragung und Hinterlegung im Grundbuchamt.
