Häufig verursachen Mängel am Gemeinschaftseigentum Schäden am Sondereigentum, also an der Wohnung des jeweiligen Eigentümers. Der Klassiker ist der Feuchtigkeitsschaden, hervorgerufen durch undichte Dächer oder schadhafte Außenisolierungen. Erleiden Wohnungseigentümer solche Schäden, sehen sie sich regelmäßig mit Sanierungskosten und – sofern die Wohnung vermietet ist – mit Mietausfall aufgrund der von den Mietern geltend gemachten Minderung konfrontiert. Verlangen die Sondereigentümer dann Schadensersatz von der Wohnungseigentümergemeinschaft, erleben sie oft eine böse Überraschung. Denn die Eigentümergemeinschaft ist nur in bestimmten Fällen zum Ersatz der Schäden verpflichtet.
Keine verschuldensunabhängige Haftung (Gefährdungshaftung) der Eigentümergemeinschaft
Meistens beruhen vom Gemeinschaftseigentum verursachte Schäden am Sondereigentum nicht auf ein Verschulden der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern auf Umwelteinflüsse wie Abnutzung, Alterung oder nicht erkennbare Baumängel (sogenannte Zufallschäden). Der Sondereigentümer muss in diesem Fall seinen Schaden selber regulieren , da es keinen verschuldensunabhängigen Ersatzanspruch für Schäden am Sondereigentum durch Mängel am Gemeinschaftseigentum gibt, auch nicht aus der verschuldensunabhängigen Haftung im Nachbarrecht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.05.2010, Az.: VR 10/10). Wird also ein erstmals aufgetretener Schaden der Wohnungseigentümergemeinschaft erstmalig bekannt, liegen kein Verschulden und damit keine Verpflichtung zum Schadensersatz gegenüber dem Sondereigentümer vor.
Der Sondereigentümer kann hier nur hoffen , dass seine Schäden
- durch die Gebäude- oder Hausratversicherung (etwa bei Sturmschäden) reguliert werden oder
- anlässlich der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nach §§ 14 Nr. 4, 16 Abs. 7 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wegen des Betreten und Benutzens seines Sondereigentums mitersetzt werden oder
- die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. die Wohnungseigentümer und/oder den Verwalter ein Verschulden trifft.
Wann die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. die Wohnungseigentümer haften
Schadensersatzansprüche des betroffenen Sondereigentümers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. die einzelnen Wohnungseigentümer kommen in Betracht, wenn diese ihrer Verpflichtung nicht nachkommen , die im Gemeinschaftseigentum gelegene Schadensursache zu beheben .
Das ist zum einen der Fall, wenn die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums schuldhaft nicht oder nicht rechtzeitig beschlossen wird. Denn die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und damit dessen Instandsetzung sowie Instandhaltung ist Sache der einzelnen Wohnungseigentümer, die darüber mittels Beschluss in der Eigentümerversammlung entscheiden, §§ 21, 23 Abs. 1, 25 Abs. 1 WEG. Wird hier etwa eine Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums mit der Begründung abgelehnt, „dies sei ja nicht so schlimm“, sind die einen Beschluss zur Instandsetzung ablehnenden Wohnungseigentümer gegenüber dem Sondereigentümer für die dadurch entstehenden Schäden an dessen Sondereigentum schadensersatzpflichtig , soweit diese vom Mangel am Gemeinschaftseigentum verursacht werden. Das gilt ebenso, wenn keine sofortigen Sicherungsmaßnahmen beschlossen werden, um Schäden am Sondereigentum zu verhindern. So kann beispielsweise der Beschluss, dass erst das Ergebnis eines gerichtlichen Beweissicherungsverfahrens abzuwarten ist, bereits eine Ersatzpflicht für die in der Zwischenzeit entstandenen Schäden am Sondereigentum auslösen (Oberlandesgericht (OLG) Celle, Beschluss vom 26.11.1984, Az.: 4 W 90/34). Generell sind daher die Wohnungseigentümer gehalten, sich nach Kräften um eine Schadensbeseitigung am Gemeinschaftseigentum zu bemühen . Dazu müssen sie auf die zeitnahe Einberufung einer Eigentümerversammlung und/oder Vergabe eines Auftrags zur Schadensbeseitigung bestehen (OLG Frankfurt, Beschluss vom 06.01.1984, Az.: 20 W 309/83).
Zum anderen ist eine Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft möglich, wenn sich beschlossene Instandsetzungsmaßnahmen verzögern oder so schlecht erfüllt werden, dass der Schaden am Gemeinschaftseigentum nicht behoben wird. Dabei haftet die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich auch für das Verschulden der mit der Mangelbeseitigung beauftragten Handwerker, Bauunternehmen und Sachverständigen.
Eine Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Wohnungseigentümer kann jedoch ausgeschlossen sein, wenn die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durch die Teilungserklärung dem Verwalter übertragen ist (OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.01.1985, Az.: 20 W 94/84).
Wann der Verwalter haftet
Grundsätzlich ist der Verwalter nur zur Vergabe von Instandsetzungsarbeiten verpflichtet, sofern ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegt oder er dazu aufgrund besonderer Bestimmungen (etwa in der Teilungserklärung oder im Verwaltervertrag) bestimmt ist. Verpflichtet ist er jedoch, den baulichen Zustand des Gemeinschaftseigentums regelmäßig zu überwachen , die Notwendigkeit von Instandsetzungsarbeiten festzustellen und darüber die Eigentümer zu informieren sowie sachdienliche Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft vorzubereiten und herbeizuführen. Verstößt der Verwalter gegen diese Pflichten und bleibt untätig, kann er sich nicht nur gegenüber den Wohnungseigentümer für Schäden am Gemeinschaftseigentum, sondern auch gegenüber dem betroffenen Sondereigentümer für dessen Schäden am Sondereigentum regresspflichtig machen (OLG Köln. Beschluss vom 29.04.1996, Az.: 16 Wx 29/96).
So sieht der Schadensersatz aus
Steht einem Sondereigentümer ein Schadensersatzanspruch zu, erstreckt sich dieser sowohl auf die Beseitigung des Substanzschadens als auch auf Ersatz von Mangelfolgeschäden etwa in Form des Mietausfalls. Generell ist der Sondereigentümer dabei so zu stellen ist wie er ohne den Schaden stünde. Das führt häufig dazu, dass ein Eigentümer, der etwa in einem Jahr ohnehin hätte renovieren müssen, aufgrund des Vorteilsausgleiches nur einen prozentualen Anteil seines Substanzschadens ersetzt bekommt. Ebenso ist ein entsprechender Abzug „neu für alt“ vorzunehmen, wenn etwa ein Badezimmer komplett neu verfliest werden muss, weil die bisherigen Fliesen beschädigt wurden und Ersatzfliesen nicht mehr beschafft werden können.
Der Ersatz von Mietausfall soll anteilig um auf den Sondereigentümer entfallenden Anteil gekürzt werden (OLG Köln, Beschluss vom 29.04.1996, Az.: 16 Ws 30/96).
Der Sonderfall: Aufwendungsersatz
Es kann vorkommen, dass ein Sondereigentümer zur Schadensermittlung und den Ausmaß des Schadens ein Sachverständigengutachten erstellen lässt. Hier hat der Eigentümer einen Aufwendungsersatzanspruch in Höhe der Kosten für das Gutachten gegen die Eigentümergemeinschaft, sofern dies im Sinne des § 21 Abs. 2 WEG (Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer, sogenannte Notgeschäftsführung) notwendig war (OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.01.1985, Az.: 20 W 94/84).
Diese Notwendigkeit dürfte aber nur gegeben sein, wenn der Verwalter bzw. die Eigentümergemeinschaft nicht zügig agieren.
Sehr geehrter Herr Kurzke,
ich bin durch Zufall über Google auf Ihre tolle Website gestossen und habe eine Frage zu folgendem Sachverhalt:
Durch einen Rohrbruch im Gemeinschaftseigentum ist ein Wasserschaden an der Wand in meiner Eigentumswohnung aufgetreten, die vermietet ist. Der Mieter will jetzt von mir einen Teil der Miete für den Zeitraum des Wasserschadens nachträglich zurückhaben, also eine rückwirkende Mietminderung. Der Verwalter hat den Rohrbruch und den damit verbundenen Wasserschaden anerkannt und beseitigt, was jedoch 4 Monate gedauert hat und für diesen Zeitraum will der Mieter die Mietminderung.
Frage: Haftet der Verwalter für die Mietminderung, die vom Mieter von mir verlangt wird, weil der Schaden durch den Rohrbruch aus Gemeinschaftseigentum ausging?
Wenn es Ihre Zeit erlaubt würde ich mich sehr über eine Antwort und Ihre Einschätzung freuen!
Viele Grüße
Klaus Denninger
Hallo Herr Denninger,
der Verwalter arbeitet ja für die Gemeinschaft. Er vertritt diese. Wenn Sie also Schadenersatz erwirken wollen, müssen Sie gegen die WEG vorgehen.
Unabhängig davon würde ich drei Punkte prüfen: Hat der Mieter überhaupt Anspruch auf eine rückwirkende Mietminderung? Warum hat die Schadensbeseitigung so lange gedauert? Kommt die Gebäudeversicherungen ggf. für den Mietausfall auf?
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Sehr geehrter Herr Kurzke,
vielen Dank für Ihre informative Webpage. Dürfte ich Sie um kurze Einschätzung des folgenden Sachverhalts bitten?
Ein Wasserschaden (tröpfchenweiser Wasseraustritt) an einer Wasserleitung im Grenzbereich zum Sondereigentum (Badewannenrohr) hat über viele Jahre zu einem Schwammbefall in einem tragenden Holzbalken (Gemeinschaftseigentum) geführt. Der Pilzbefall hat besagten Holzbalken fast vollständig zerstört und damit die Gebäudestatik beeinträchtigt.
Nach vielen Jahren ist besagte Badewanne bei einem Renovierungsversuch durch die Decke in die darunter liegende Wohnung gekracht. Durch das entstandene Loch wurde der Zustand des Holzbalkens erst zur Kenntnis genommen. Es liegt demnach ein unverschuldeter Wasserschaden vor.
Die Police der Gebäudeversicherung schließt holzzersetzenden Pilzbefall aus. Durch das Loch in der Decke ist neben dem Schaden am Gemeinschaftseigentum auch ein größerer Schaden am Sondereigentum der beiden betroffenen Wohnungen (Sondereigentums) angefallen. Unabhängig von der Entscheidung der Versicherung ist nun zu klären, ob die WEG für den Gesamtschaden einstehen muss oder lediglich die statikerhaltenden Maßnahmen sowie den Austausch des betroffenen Holzbalkens zu übernehmen hat. Im Sondereigentum sind u.a. Kosten für die Beseitigung und Rekonstruktion von Bodenfliesen und Wandtapeten sowie die Schließung des Lochs angefallen. Sofern ich Ihre Ausführungen richtig verstehe, kann der Sondereigentümer die WEG bei Nicht-verschulden diesbezüglich nicht in Haftung nehmen, richtig?
Über eine kurze Rückmeldung/Einschätzung würde ich mich sehr freuen und bedanke mich im voraus!
Hallo,
danke für Ihren ausführlichen Beitrag. Der Fall scheint kompliziert, den es sind zweimal Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum betroffen. Ich kann die Dinge hier leider nicht in Form eines Kommentars ordnen und Sie daher nur an Ihren eigenen Verwalter verweisen. Tut mir leid, dass ich Ihnen auch aufgrund des Umfangs und der komplexen Situation hier nicht weiterhelfen kann.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Sehr geehrter Herr Kurzke,
Glückwunsch zu ihrem sehr informativen Artikel.
Leider stecke ich nun auch in einer etwas verzwickten Lage, vielleicht könnten Sie sich einen Moment Zeit nehmen und mir Ihre Meinung zu folgendem Sachverhalt erläutern?
Als Wohnungseigentümer in einem Mehrfamilienhaus, muss das Abflussrohr zwischen der Wohnung meines Nachbarn zum Hautabflussrohr des Hauses erneuert werden.
Das ganze ist auf Baupfusch zurückzuführen, nun geht es darum wer die Kosten übernimmt?!
Die Verantwortliche Firma die das ganze verschuldet hat, ist leider seit einiger Zeit insolvent.
Bei einer Eigentümerversammlung, bei der auch die Hausverwaltung anwesend war, wurde diskutiert wer nun für die Reparatur aufkommt?
-Mein Nachbar mit dem beschädigten Abflussrohr?
-Aus der Gemeinschaftskasse?
Über eine kurze Einschätzung würde ich mich sehr freuen.
Vielen Dank
Bruno da Costa
Hallo Herr da Costa,
leider kann ich die Situation aus der Entfernung nicht einschätzten. Ich würde mich an Ihrer Stelle an Ihren Verwalter wenden und diesen um seine Einschätzung bitten (ggf. unter Hinzuziehung einer Sanitär-Firma).
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Sehr geehrter Herr Kurzke,
wir besitzen eine Eigentumswohnung. Nun ist in der Penthousewohnung aufgrund des undichten
Daches Regenwasser eingedrungen. Der Eigentümer hat eigenmächtig mit dem Verwalter zwei
Gutachten zum Schaden in Auftrag gegeben ohne uns zu informieren. Verlangt außerdem
die volle Regulierung der entstandenen Schäden, obwohl das .Parkett z. B. schon 12 Jahre alt
ist. Er hat uns gerichtlich gedroht, so daß wir einer Regulierung in vorläufiger Höhe in der Eigetümerversammlung zugestimmt haben.. Die Wohnung ist vermietet, also auch Mietkürzung ; jedoch wird nicht gelüftet. Besteht hier nicht eine Pflicht zur Schadensminderung?
Die WEG hat das Dach ständig durch einen Fachmann kontrollieren lassen!. Was tun?
Mit freundlichem Gruss Eheleute Karpe
Hallo Herr und Frau Karpe,
ich kann Sie hier leider nur bitten, dann Sie sich für die rechtliche Beurteilung an einen Anwalt wenden.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Sehr geehrter Herr Kurzke!
Zunächst vielen Dank für Ihren sehr Interessanten Artikel.
Meine behindertengerechte ETW ist aussen von einer Rollstuhl-Auffahrrampe umgeben. Unter der Rampe, befindet sich ein Kellerraum. Die Aussenwand des Kellerraumes besteht aus drei, vorgefertigten, Betonteilen mit den entsprechenden Fugen. Die Aussenwand gehört mit zu meinem Sondereigentum.Vor der besagten Aussenwand ist eine Grünfläche (Gemeinschaftseigentum), die mit Büschen bepflanzt ist. Im Laufe der Zeit, ist das Wurzelwerk der Büsche in die Fugen eingedrungen und bis in den Kellerraum gewachsen, was wegen eines davorstehenden Schrank erst später bemerkt wurde. Hierdurch entstand ein ganz massiver Wassereinbruch.
Entsprechend dem Verwalter bin ich für die Beseitigung des Schadens verantwortlich. Haftet in diesem Fall meine private Hausratversicherung oder die Gebäudeversicherung der Eigentümergemeinschaft?
Für Ihre Information möchte ich mich im Voraus vielmals Bedanken!
Hallo Herr Seidel,
Ihre Hausratversicherung tritt (nur) für Schäden an Ihrem Hausrat ein. Ansonsten kann ich Sie nur auf die Ausführungen im Artikel verweisen.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Sehr geehrter Herr Kurzke,
Sie haben eine sehr gute Website, die auch viele nützliche Informationen für neue Eigentümer enthält und mir sehr gut gefällt. Auf viele meiner Fragen habe ich auch eine Antwort gefunden. Eine, da im Moment aktuell, habe ich aber noch: Und zwar geht es um Folgendes: Ich bin Eigentümerin einer Wohnung in einer WEG, zu der drei Häuser mit mehreren Wohnungen gehören. In einem Haus wurden in allen drei Erdgeschosswohnungen, in denen auch die Keller als Wohnräume ausgebaut und genutzt werden, Feuchteschäden in den UG-Räumen festgestellt. In den beiden außenliegenden EG-Wohnungen ist der Feuchtebereich als ein Dreieck (sowohl am Boden als auch an den beiden Außenwänden, die hier zusammentreffen, definiert. Meine Frage ist jetzt: Die Hausverwaltung und auch die meisten Eigentümer gehen davon aus, dass alles (Beseitigung des Mangels an den Wänden – Gemeinschaftseigentum und auch innen in der Wohnung der betreffenden Eigentümer – Sondereigentum) die WEG bezahlen muss, weil der Schaden ja durch einen Mangel am Gemeinschaftseigentum ausgelöst wurde. Ist es tatsächlich so, dass auch die Mängel in den Wohnungen – also Neuverlegung von Fußbodenbelag und neuer Wandanstrich von allen getragen werden müssen? Und wenn ja, schließt sich meine zweite Frage an: Ursprünglich war in den Zimmern Teppichboden bzw. Parkett verlegt; ein Eigentümer hat dann aber Korkboden verlegt. Ich gehe davon aus, dass Korkboden teurer ist als der ursprüngliche Parkett- bzw. Teppichboden – muss dann auch der Kork von allen bezahlt werden, oder nur das, was ursprünglich verlegt wurde?
Es wäre sehr nett von Ihnen, wenn Sie mir meine Fragen beantworten könnten, denn bisher habe ich nichts Ähnliches im Netz gefunden. Ich habe nur mehrfach gelesen, dass es immer wieder Streit gibt bei der Bezahlung von Schäden an Sondereigentum, was aber durch Schäden/Mängel am Gemeinschaftseigentum verursacht wurde. Ganz herzlichen Dank im Voraus und freundliche Grüße
Marika Fuhrmann
Hallo Frau Fuhrmann,
Sie merken ja bereits an unserem Artikel, Ihren Fragen und Ihrer eigenen Recherche, dass die Thematik komplex ist. Ich kann Ihnen hier leider keine weiteren Infos geben, ich bereits oben im Artikel. Für einen Einzelfall bleibt tatsächlich nur die rechtliche Beratung.
Viele Grüße
Marcel Kurzke
Haben Sie trotzdem herzlichen Dank für Ihre schnelle Antwort, Herr Kurzke!!!
Einen schönen Abend und beste Grüße
Marika Fuhrmann